Zakup domu w Hiszpanii krok po kroku: czas, formalności, koszty

Wokół tematu kupna domu w Hiszpanii krąży wiele mitów, a internetowe poradniki pisane przez osoby, które nie zajmują się tym tematem na co dzień, jeszcze pogłębiają wątpliwości… a jak naprawdę wyglądają formalności podczas zakupu domu w Hiszpanii i ile trwa ten proces?

– Zdarzało nam się, że załatwienie wszystkich formalności trwało tydzień. – mówi Alan Narkiewicz, dyrektor generalny Zamieszkaj na Costa Blanca.

Poniżej zebraliśmy kilkanaście lat naszego doświadczenia, by maksymalnie uprościć zrozumienie formalności.

Poniżej omówienie najważniejszych aspektów, czyli:

• Zakup domu w Hiszpanii – formalności
• Ile trwa zakup domu w Hiszpanii?
• Ile wynoszą opłaty podczas zakupu domu w Hiszpanii?

Jeśli mają Państwo dodatkowe pytania, a w poniższym tekście nie udało się znaleźć na nie odpowiedzi, to prosimy o kontakt mailowy.

• Zakup domu w Hiszpanii – formalności

Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie o ilość kroków czy czasu potrzebnego na zakup mieszkania w Hiszpanii. Niektórzy trafiają do nas, bo zachwyciła ich konkretna oferta i od razu ruszają z procesem kupna. Inni najpierw długo szukają odpowiedniego regionu, następnie przeglądają oferty na własną rękę i dopiero wtedy podejmują decyzję o zakupie jednej z nich… Poniżej uniwersalny opis procesu zakupu nieruchomości w Hiszpanii w największym skrócie.

Podpisanie umowy przedwstępnej

Podobnie jak w Polsce, proces zakupu większości domów w Hiszpanii rozpoczyna się od podpisania umowy przedwstępnej. To gwarantuje z jednej strony klientowi rezerwację nieruchomości, a z drugiej – sprzedawca może liczyć na to, że kupujący też się nie rozmyśli. Podpisaniu umowy wstępnej towarzyszy wpłata zaliczki w wys. min. 10 proc.

Ważne! Zgodnie z art. 1454 hiszpańskiegoKodeksu cywilnego jeśli do sprzedaży nie dojdzie z winy kupującego, to sprzedawca może zatrzymać zadatek, a jeśli transakcja nie odbędzie się z winy sprzedającego, to niedoszły nabywca może otrzymać zwrot zadatku w podwójnej wysokości.

Otwarcie konta w hiszpańskim banku

Jeśli dom w Hiszpanii ma być kupiony na kredyt, to wcześniej trzeba będzie otworzyć konto w hiszpańskim banku. Poza tym własne konto umożliwia później administrowanie nieruchomością (np. ponoszenie opłat za czynsz czy media).

Wyrobienie numeru NIE

Odpowiednikiem polskiego NIP-u przyznawanego obcokrajowcom jest w Hiszpanii Numero de Identificacion de Extranjero, który jest niezbędny każdemu, kto nabywa nieruchomość i zamierza zapłacić należny w związku z tym podatek.

Wizyta u notariusza

Nieco inaczej wygląda to w przypadku nowych mieszkań i lokali z rynku wtórnego, ale w obu przypadkach umowa zostanie podpisana u notariusza. Choć można powołać pełnomocnika (np. agenta nieruchomości), to najczęściej kupujący przyjeżdżają do Hiszpanii na podpisanie umowy – i jest to dla wielu osób tak naprawdę jedyny moment w procesie zakupu nieruchomości, gdy muszą osobiście pojawić się w Hiszpanii.

Przyznanie kredytu hipotecznego

Jeśli Inwestor ma zamiar wziąć kredyt w banku w Hiszpanii, to trzeba będzie również uwzględnić dodatkowe kroki: przekazanie nam dokumentów w celu zbadania zdolności kredytowej (informacje o posiadanych nieruchomościach, PIT, wyciągi z kont i BIK), otrzymanie od banku oferty kredytowej, podpisanie umowy kredytowej i wreszcie uruchomienie kredytu, które zwykle odbywa się równolegle z podpisaniem umowy o  zakupie domu. W takiej sytuacji trzeba też będzie osobiście przyjechać do banku.

• Ile wynoszą opłaty podczas zakupu domu w Hiszpanii?

Łatwo można znaleźć dane z rynku i porównać ceny nieruchomości w Hiszpanii. Istnieje jednak jeszcze inny temat, z którym trzeba liczyć się podczas procesu kupowania nieruchomości, a są nim opłaty posprzedażowe. Łącznie to ok. 11 proc. wartości samej nieruchomości.

• Podatek od zakupu nieruchomości – jego wysokość zależy od prowincji (np. w regionie Walencji – 10 proc. wartości zakupionej nieruchomości).
• Koszty notarialne – ich wysokość zależy od wartości nieruchomości.
• Wpis do księgi wieczystej – wysokość opłaty zależy od wartości nieruchomości.

Łącznie koszty notarialne i wpis do księgi wieczystej powinien wynieść ok. 3000 – 3500 euro.

• W przypadku nieruchomości na kredyt, dodatkowo: prowizja banku, opłata za wycenę nieruchomości, podatek skarbowy, opłata za pomoc w zakresie procedury kredytowej (wypełnienie wniosku, wstępna ocena zdolności). To łącznie ok. 1,5-2 proc. wartości transakcji kupna.

Warto uwzględnić te wydatki w kalkulacjach jeszcze przed podpisaniem umowy. My oczywiście o nich szczegółowo informujemy naszych Inwestorów z wyprzedzeniem. Banki poza wkładem własnym wymagają udokumentowania środków przeznaczonych na pokrycie tych kosztów.

Ważne: większości z tych opłat nie trzeba ponosić od razu, lecz w ciągu ok. 30 dni od podpisania umowy kupna.

• Podsumowanie: ile trwa zakup domu w Hiszpanii?

W przeciwieństwie do krajów, w których biurokracja utrudnia swobodne inwestowanie obcokrajowcom, zakup nieruchomości w Hiszpanii jest stosunkowo prosty.

• Wiele zależy od tego, czy Klient kupuje dom za gotówkę, czy najpierw musi złożyć wniosek o kredyt. W tym pierwszym wypadku zdarzało się nam, że wszystkie formalności trwały tylko tydzień. Przy kredycie na zakup domu w Hiszpanii całość może potrwać do dwóch miesięcy. Najczęściej jest to 4-6 tygodni. – mówi Alan Narkiewicz, dyrektor generalny Zamieszkaj na Costa Blanca.

Każdy przypadek jest nieco inny, dlatego w razie wątpliwości zapraszamy do kontaktu.